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Acheter un logement

Si vous prévoyez de vous installer au Canada de façon durable (plus de 5 ans) vous aurez peut-être dans l'idée d'investir dans l'achat d'une maison ou d'un appartement. Préparez alors votre budget avec précaution, comme vous le feriez en France. Voici notre petite analyse.

- si vous achetez un appartement
Vous considérerez probablement un Condominium, bien actuellement le plus courant sur le marché. Le Condominium est un appartement, qui fait partie d'un immeuble, géré par un syndicat de copropriété. Le gros avantage est de faire partie d'une "communauté", et surtout de bénéficier parfois d'installation sur place très intéressantes, comme piscine, cours de tennis, salles de gym, sauna, etc. Aussi, en règle générale, les installations sont entretenues et gardées en bon état.

Les points noirs sont les suivants: les décisions prises par le syndicat de copropriété peuvent être l'interdiction des animaux de companie ou la hausse des loyers. Le plus gros point noir est d'ordre financier, puisque vous paierez A VIE des frais de condo, qui correspondent à une mutualisation des frais généraux de fonctionnement du complexe d'appartements. Ces frais incluent notamment les frais d'entretien des installations sur le site citées plus haut, aux frais de déchetterie, recyclage des ordures, de tonte des pelouses, etc. Donc méfiance, renseignez sur le montant de ces frais avant l'achat.

Le principal atout est que les appartements de type Condominiums sont très nombreux sur le marché et du coup disponibles à des prix plutôt intéressants. De nombreux projets immobiliers ont changé le visage de Toronto ces 5 dernières années, avec des tours qui ont poussé un peu partout en centre ville et ailleurs. De plus, ces nouveaux appartements sont mis en vente avant que le projet soit sortit de terre. Acheter ainsi avant la construction effective permet en général d'en réduire le coût. A voir en fonction de l'endroit où se situe le projet, des équipements fournis, etc. La construction du projet immobilier débute en général quand 75% des appartement / unités sont (pré)vendues.

Note: certains projets d'ensembles de maisons ("town houses") peuvent être considérées comme des condomumiums et donc être sujet à des charges de maintenance mensuelles.

- si vous achetez une maison
Le marché des maisons à vendre est pour le moins différent. Vous risquez d'être plutôt surpris (ou amusé) en voyant ce que l'on vous propose en fonction de votre budget. Les maisons sont souvent anciennes, parfois mal entretenues, petites, coincées les unes entre les autres, bref, l'architecture plutôt hétéroclyte. Certes vous pouvez trouver de superbes demeures à Toronto, si vous allez vers les Beaches, vers ForestHill Road, ou encore Rosedale, mais les prix sont carrément inaccessibles ($1.000.000 et plus). Certes, à chacun son budget.

Prix de vente au 19/05/2004 : $249.000 - Je vous laisse juges


Prix de vente au 19/05/2004 : $269.000 - Idem.

Ces maisons sont souvent appellées "maisons de type victorien", relativement faciles à identifier (souvent de petites colonnes pour soutenir un fronton en façade). Elles sont en général assez anciennes et peuvent être dans un état assez lamentable en fonction de la façon dont elles ont été entretenues par leur propriétaire. Il peut également arriver que l'installation éléctrique ne soit pas en règle, ce qui peut être un obstacle majeur quand vous rechercherez une assurance. Certaines companies vous obligeront de refaire l'installation si nécessaire afin de pouvoir assurer votre maison.

La grande majorité est construite sur la même base: dalle de béton pour les fondations et le basement (sous-sol), puis structure en bois pour le reste et (équivalent) placoplâtre pour les murs, laine de verre pour l'isolation (si il y en a), simili ardoise goudronné pour le toit et habillage en brique pour l'extérieur. On est loinn de la pierre de taille française. Rien de très cher en somme pour ces maisons qui ressemblent chez nous à des pré-fabriqués. Le risque majeur: le feu. Si un feu se déclare, tout part en fumée en un temps record. Nous le vérifions tous les hivers, en regardant les informations: les feux liés aux systèmes de chauffages déféctueux par exemple causent régulièrement des incendies, notamment au Québec. Ca brûle vite et bien, il ne reste souvent que bien peu de choses après que les pompiers aient fait leur travail!

Nous sommes donc loin ici des bonnes vieilles maisons de caractère en pierres de chez nous, avec des murs de 50cm ou 1m d'épaisseur qu'il est souvent impossible de percer. Pays différent, culture différente, modes de construction différents! Cela dit, elles tiennent debout et généralement isolent bien du froid (quand isolées) ce qui est important pendant l'hiver. Une mauvaise isolation conduit parfoit à ces incendies: les gense chauffent davantage, en utilisant des moyens parfois non conventionnels comme un poêle à charbon ou à gaz, augmentant de ce fait les risques d'incendie.

Il y a aussi des maisons plus grandes, plus indépendantes, plus récentes, mais évidemment, plus chères. A notre avis, si vous ne prévoyez pas de rester au moins 5 ans à Toronto, l'achat n'est probablement pas pour vous. Comme vous le savez (ou non), les premières années d'un prêt immobilier servent à rembourser les intérêts en prorité. Vous ne re,boursez donc pas (ou très peu) le capital de la maison en lui même. Vous risquez donc de perdre à la revente du bien. Cette affirmation n'est cependant pas forcément vraie en fonction de l'évolution du marché, qui à ce jour (2008) est encore très dynamique et en augmentation constante (pour notre plus grand malheur).

Aussi, il est fortement recommandé de verser un accompte conséquent lors de l'achat d'un bien immobilier: 25% est le montant idéal, car il vous permet de vous affranchir des frais d'assurances sur le crédit (non négligeables). Cela dit, sur un achat de $400.000,00, ça représent tout de même $100,000.00, ce qui ne sera pas forcément à votre portée. Il vous sera aussi possible d'emprunter avec un versement de départ moins élevé (cela peut descendre à 5% ou même 0% sur une durée d'emprunt de 25 ans), ou à un taux plus élevé. Mais tout cela fait aussi graimper le coût total de votre crédit. C'est un calcul à faire.

Ajout Novembre 2004: à ce jour, le marché continue de progresser, mais est en ralentissement. Les prix sont toujours très hauts, et les élections américaines n'ont pas eu d'effet notable sur le marché. Selon ce que j'ai entendu, l'immobilier demeure toujours un investissement peu risqué à Toronto, compte tenu de la demande en bien immobiliers (juqu'à quand ?...).

Ajout Février 2008: ce que je pensais être un fléchissement de la hausse des prix en novembre 2004 (voir ci dessus) ne l'a pas réellement été en réalité: la demande aujourd'hui est toujours forte et les prix en hausse, hélas. L'achat d'un bien immobilier est toujours aujourd'hui hors de notre portée, mais la crise des sub-primes aux Etats-Unis pourrait avoir un impact à retardement sur le marché Canadien. Selon les spécialistes, la situation aux USA ne pourra pas se produire au Canada simplement parce que les banques ici ont été plus prudentes dans l'accord de leur prêts immobiliers. A suivre tout de même.

Note: n'hésitez pas à faire un pre-approval (évaluation de votre potentiel d'emprunt) auprès de plusieurs établissements différents, car les taux ou les montants que l'on vous proposera pourront varier de façon très importante.

N'hésitez pas à prendre contact avec un agent immobilier si vous avez un projet d'achat, ils sont très nombreux et pourront sans doute vour renseigner de façon précise sur les autres choses à savoir. Vous pouvez d'ailleurs en contacter plusieurs, ou vous informer autour de vous pour en trouver un bon, qui saura vous conseiller correctement et non essayer de vous vendre absolument ce qu'il choisi de vous présenter (ça peut arriver).